FII
Fundo de Investimento Imobiliário. Reúne investidores para aplicar em imóveis, recebíveis imobiliários ou uma mistura dos dois. Na bolsa, o investidor compra cotas do fundo.
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Glossário de FIIs
Termos de fundos imobiliários, renda, risco e relatório explicados em linguagem simples.
Para consultar sem travar
Entenda antes de interpretar
Use este glossário para traduzir os principais termos que aparecem nas consultas, na carteira e no relatório de risco.
Fundamentos do fundo
Conceitos básicos para entender o que está sendo consultado.
Preço da cota
É o valor negociado de uma cota na bolsa. O preço muda conforme oferta, demanda, juros, risco percebido e expectativa de renda futura.
Total de cotas emitidas
Mostra quantas cotas existem no fundo. Esse número não é a quantidade que o investidor tem; é o total de cotas do fundo no mercado.
P/VP
Relação entre preço de mercado e valor patrimonial por cota. Abaixo de 1 pode indicar desconto; acima de 1 pode indicar prêmio. Não deve ser usado sozinho.
Ágio / desconto
Compara o preço atual com o valor patrimonial por cota: (preço ÷ VP por cota − 1) × 100. Resultado acima de 0% é ágio; no Dados FII aparece em vermelho porque a cota está mais cara em relação ao patrimônio. Resultado abaixo de 0% é desconto; aparece em verde. Em 0%, preço e VP por cota estão em paridade. A cor ajuda na leitura, mas ágio não significa automaticamente investimento ruim e desconto não garante oportunidade.
Valor patrimonial
Estimativa contábil do patrimônio do fundo. Ajuda na leitura de preço, mas depende da qualidade e atualização das avaliações dos ativos.
VP por cota (ou NAV por cota)
É o patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas. NAV é a sigla em inglês para valor patrimonial líquido. No Dados FII usamos VP por cota, que é a forma mais simples em português. Ele não é a cotação da bolsa e pode ter uma data de referência diferente do preço atual.
Valor de mercado
É o preço atual da cota multiplicado pelo total de cotas emitidas. Não é a mesma coisa que patrimônio líquido.
Renda e dividendos
Indicadores ligados ao dinheiro que o cotista pode receber.
Dividendos e DY
Dividendos são os rendimentos distribuídos pelo fundo. DY, ou dividend yield, compara esses rendimentos com o preço da cota. DY alto pode ser oportunidade ou sinal de risco.
Data com e data ex
Data com é o último dia para ter direito ao próximo rendimento. Na data ex, quem compra a cota já não recebe aquele pagamento específico.
Yield na data-com
Divide o rendimento anunciado pela cotação-base da data-com. Mostra a taxa daquele evento no momento em que o direito ao pagamento foi definido e permite uma comparação histórica mais coerente.
Yield sobre o preço atual
Divide o último rendimento pelo preço atual da cota. É uma referência para quem olha o ativo hoje, mas varia com a cotação e não representa exatamente a taxa obtida na data em que o dividendo foi anunciado.
Recorrência dos rendimentos
Avalia se o fundo distribui renda de forma estável ou irregular. Para renda passiva, consistência costuma ser tão importante quanto DY alto.
Risco de corte de dividendos
É o risco de o fundo reduzir a renda paga por cota. Pode acontecer por vacância, inadimplência, queda de resultado, renegociação de contratos ou eventos de crédito.
Concentração da renda
Mostra se poucos FIIs respondem por grande parte dos dividendos da carteira. Quando a renda é concentrada, um corte em um ativo pesa mais no bolso do investidor.
Segmentos e imóveis
Aqui entram os tipos de fundo e os riscos operacionais de cada setor.
Segmento
Classificação do fundo conforme sua estratégia ou tipo de ativo. Exemplos: shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, renda urbana, hospitais, híbridos e papel.
Vacância
Mede espaços vagos ou perda de receita por imóveis desocupados. É mais relevante em fundos de shoppings, galpões e escritórios. Vacância alta pode pressionar dividendos.
FII de papel
Investe principalmente em recebíveis imobiliários, como CRIs. O foco é crédito, indexadores, garantias e inadimplência, não vacância física de imóveis.
Fiagro
Fundo ligado ao agronegócio. Pode investir em crédito do agro, imóveis rurais, cadeias produtivas ou outros ativos do setor. O risco pode envolver clima, crédito, garantias e preço das commodities.
FI-Infra
Fundo de infraestrutura. Pode ter exposição a projetos, debêntures incentivadas e fluxos de longo prazo. Juros, liquidez e qualidade dos emissores são pontos importantes.
Índices, mercado e liquidez
Conceitos para entender se o fundo é acompanhado pelo mercado e fácil de negociar.
IFIX
Principal índice de fundos imobiliários da B3. Ele funciona como um termômetro do mercado de FIIs, parecido com o Ibovespa para ações. O IFIX é composto por uma carteira teórica com mais de 100 FIIs, e essa quantidade pode mudar nas revisões periódicas da B3. Quando um FII faz parte do IFIX, o Dados FII mostra essa marcação na consulta do ativo. Estar no IFIX costuma indicar maior relevância e liquidez, mas não significa que o fundo seja automaticamente bom, seguro ou adequado para compra.
Liquidez
Mostra a facilidade de comprar ou vender cotas sem afetar muito o preço. Fundos com baixa liquidez podem dificultar saída em momentos ruins.
Dias para zerar
Estimativa de quantos dias seriam necessários para vender a posição usando a liquidez diária disponível. Em crise, esse prazo pode piorar.
Número de cotistas
Indica quantas pessoas ou instituições têm cotas do fundo. Uma base mais ampla pode indicar maior pulverização, mas não garante menor risco.
Juros e cenário macro
Indicadores que ajudam a entender o ambiente em que os FIIs estão inseridos.
CDI
Referência muito usada para investimentos conservadores no Brasil. Quando o CDI está alto, FIIs precisam oferecer uma relação risco-retorno mais atrativa para competir.
Selic
Taxa básica de juros da economia. Selic alta costuma pressionar o preço dos FIIs e aumentar a exigência de retorno dos investidores.
IPCA
Índice oficial de inflação. Ajuda a entender perda do poder de compra e impacto de contratos ou títulos indexados à inflação.
Custo de oportunidade
É a comparação com alternativas. Se a renda fixa paga muito com baixo risco, o investidor exige mais dos FIIs para aceitar volatilidade e incerteza.
Relatório de risco
Termos que aparecem no relatório profissional da carteira.
Heat map
É um painel de semáforo dos riscos. Mostra rapidamente quais FIIs ou fatores estão em risco baixo, moderado, alto ou muito alto.
Stress test
É uma simulação de cenário ruim. Ele tenta mostrar o que poderia acontecer com patrimônio, dividendos e liquidez se juros, crédito, IFIX ou renda piorarem.
Pares ou fundos comparáveis
São fundos usados como referência por terem categoria e, quando possível, segmento semelhantes. A comparação ajuda a dar contexto, mas fundos do mesmo grupo ainda podem ter estratégias e riscos diferentes.
Percentil entre pares
Mostra a posição da nota composta diante dos fundos comparáveis. Percentil 100% significa que a nota ficou igual ou acima de todos os pares da amostra; não significa maior retorno, menor risco ou garantia de ser o melhor investimento. O Dados FII só mostra o percentil quando há pelo menos cinco pares com confiança suficiente.
Sensibilidade positiva
Simulação em que preço e dividendos melhoram. Serve para enxergar o possível efeito favorável sobre a posição e a renda, mas não é uma previsão.
Base estática
Cenário de referência que mantém preço e dividendos nos valores atuais. Ele facilita a comparação com os outros cenários, mas não afirma que o fundo ficará parado.
Sensibilidade adversa
Simulação em que preço e dividendos pioram ao mesmo tempo. Ajuda a visualizar quanto a posição e a renda da carteira poderiam cair no teste.
Impacto na carteira
Traduz um cenário do fundo para a quantidade de cotas do usuário. Mostra a mudança estimada em reais no valor da posição e na renda mensal, mantendo as demais posições constantes.
Tail risk
É um risco raro, mas pesado. Não acontece sempre, mas quando acontece pode causar impacto relevante na carteira.
Red team
É uma análise crítica que pergunta: o que pode dar errado? A ideia é evitar otimismo excessivo e mapear sinais de alerta antes do problema crescer.
Bull case e bear case
Bull case é o cenário positivo para o ativo. Bear case é o cenário negativo. Juntos, ajudam a ver oportunidade e risco sem olhar só um lado.
Core e satélite
Core são posições mais centrais e estáveis na estratégia. Satélite são posições menores, mais específicas ou com risco maior, que não deveriam dominar a carteira.